2008년 09월 22일
중국 아파트 가격 하락여파 대도시로 이어지는 중
그동안 중국은 대외개방으로 인해 경제특별도시는 상대적으로 내륙이나 비 경제특별도시에 비해서 상당한 수준으로 부동산 특히 아파트가 많이 올랐고, 더구나 작년에는 주식까지 상승이 아닌 폭등되어서 북경이나 상해 선전등 주요거점도시들은 자금 보유 현황이 넘처날 정도로 그것에 관련된 뉴스들이 많아서 중국 경제의 밝은 빛과 미래에 대한 좋은 정책들이 모두들 좋게 만들었다.
올해 2008년 8월 올림픽을 시작전인 올해 1사분기를 지나면서 상해 주식시장의 하락장이 시작하고 또한 중국정부는 부동산 부풀림 현상을 막기 위해 대출강화의 초강수와 대변인의 부동산시장의 과대포장되었다는 발표이후 남쪽 대 경제특구도시인 선전에서는 부동산시장에 균열조짐이 생기기 시작하였는데, 8월 올림픽 한창기간에도 작년 선전의 2007년 8월 아파트 평균 시세가 평당(중국평수는 한국의 3/1수준) 1만8천원 수준에서 2008년 8월 1만 1천원으로 떨어졌다. 현재도 계속 떨어지고 있고 계속 미분양사태를 일어나고 있어서 자금에 악박받는 중소건설업체들의 도산으로 이어질것이라는 전망을 낳고 있다.
또한 부동산 하락이라는 것을 모르고 고공행진하던 중국의 대표적인 경제도시인 상해지역 역시 외곽지역이 30%까지 심하게 떨어지고 있으며 중심가의 아파트들역시 10%전후로 하락을 보이고 있다는 것을 이번 조사를 통해서 확인되고 있다. 이것은 선전을 시작으로 상해, 북경 대련, 심양, 청도 등 대도시로 확산조짐을 보이고 있어서 중소건설업체의 자금회수가 안될경우 연쇄부도가 이어질것이고 이것은 일종의 부동산 서브프라임모기지사태로 발전될수 있다고 전문가들은 말하고 있다.
그러면 실제로 현지에 살고 있는 현지인들은 어떻게 느끼는가.
사실상 부동산이 많이 올랐다. 너무 많이 올랐다. 북경의 한인촌인 왕징만해도 다른 지역에 비해서 아파트시세가 높은편인데, 2년전만해도 평당 5천원정도수준에서 이제는 평당 1만원을 넘는(새로지은아파트가 특히 비싸다) 아파트들이 속속 등장하고 있고, 대형평수일수록 더 비싸서 어떤것은 평당 2만원을 호가하는 경우도 많을정도이다. 간단한 계산을 도입해보자, 과연 한국과 얼마나 아파트가 저렴할까 ? 보통 방3개짜리인 35평(한국평수)는 중국평으로 보통 쉽게 3을 곱하면 된다. 즉 105평정도이다. 평당 1만원이면 총 합계가 1백5만원(중국돈)이다(새집이 아니고 살던집을 구입하는 경우다, 새집을 구입하면 새로 구입한 입주자가 집안의 장식을 다시 해야만 한다, 한국처럼 이미 모두 내주 장식들이 있는 경우는 없다. 기본적인것등만 있다. 싱크대라던가 화장실정도이고 샤워시설은 입주가가 해야만 한다). 이것을 한국돈으로 환산하면 현재 1;175원(보통 180원이다)으로 하면 한국돈으로 1억 8천만이넘는 수준이다. 참으로 많이 올랐다.그런데 105평은 잘 안보인다. 방 2개 넓은 경우가 90평정도이고, 방 3개라면 보통 120-140평정도로 광고한다. 그러니 120평은 2억 1천이 넘고 140평은 2억4천이 넘는다. 방 3개짜리면 쉽게 말해서 2억을 주어야만 구입이 가능하다.
이것이 북경중 한국인들이 많이 살고 있는곳의 현실이고, 북경은 평균 아파트 가격이 8천원을 넘어서고 있다고 2달전에 발표를 했다. 한국화폐가 계속 하락하니깐 보통 2억 수준이다. 더 비싼곳은 많이 비싸다고 한다. 선전은 얼마나 비싼 아파트들이 많았으면 지금 30%가 떨어져도 평당 1만1천원수준이었을까 ? 상해는 북경과 비슷하거나 약간 높은 수준이다. 기타 지역은 북경보다 낮은편이다. 청도가 그중에서 유독 타 경제개발특별지역에 비해서 조금 높았다. 한국사람들이 모여 있는 곳은 왜 이렇게 집값이 높아지는지,
어찌되었든 많은 북경 왕징이나 북경사람들은 앞으로 북경도 아파트가격이 상당한 수준으로 떨어질것이고, 떨어져야만 한다고 생각하고 있다. 대학졸업자들이 집을 구입한다는 것이 사실상 불가능한 정도로 아주 높은 가격인점을(북경 중산층중 높은 수준이 평균 월 5천원수준이다, 고급생활자가 약 월 8천원수준을 감안) 생각하면 미래가 보이지 않을 정도이다.
특히나 대출조건도 더욱 더 까다로워서 예전만해도 30%면 아파트를 구입할수 있는 조건이 되었지만 이제는 40%수준으로 대폭 강화한 현재 부동산 경기마저 점점 더 나빠지고 있어서 일반 아파트 구매자들 조차 구입시기를 미루고 있는 상황이라고 한다.
하지만 어떻게 된일인지 아파트는 계속 지어지고 있고, 그반대로 팔리지 않는 미분양은 더 많아지고 있어서 결국에는 가격 하락으로 이어질것으로 일반시민들도 전망하고 있다. 정부 역시 이런 미분양에 대해서 분양촉진이라는 것에 별로 흥미도 없도 오히려 아파트 가격을 상당수 무리수를 동원하다라도 안정화 시키기 위해 시장에 내버려 두고 있다. 더 엄밀히 말하면 은행을 통해 아파트 대출등에 더욱 더 까다로운 적용을 하도록 압력을 넣고 있는 상황이다.
적게는 아파트 현재의 가격을 기준으로 최소한 30% 가 거품이라고 공개적으로 언급한것을 보면 적어도 30%의 시세를 정부 차원에서 정리할것으로 보고 있다. 하지만 그 이상의 가격으로도 하락 될것으로 예상되고 있다. 참고로 이번 올림픽 경기중에 야구 경기장이 열린 곳 뒤로 대형아파트들에 있는데, 초기에 이들 아파트 가격이 평당 5천원수준이었고, 작년에 평당 1만원으로 올랐고, 올해는 평당 1만원을 넘어서 1만 3천원이상으로 거래된다는 말을 들었다, 그렇게 본다면 1만 3천원을 30% 내린다고 해도 3000원 내리는 정도라서 가격은 평당 1만원이 될것이다. 50% 내릴경우 평당 8천7백원수준이다. 현재 중국 정부가 바라는 것은 이렇게 최소한 30%가 내리도록 고강도 정책을 지원하고 있다. 마치 시장의 원리에 내버려둔다고 하면서...
한국사람들이 제일 많이 살고 있다는 청도의 경우 이미 선전지역의 아파트 하락에 맞추어서 해변가에 고급 아파트를 지어서 분양을 했는데 아파트 하락때문에 아파트를 구입했거나 가격이 올라갈것을 대비해서 구입한 사람들에 손해를 입고 있다고 들었다.
사실상 아파트가 2년사이에 너무 많이 올라갔다. 체감온도를 적용해도 심하게 올라간것이다.
이제 아파트가격이 내려야만 하는 정황이 된것인데, 중국은 땅의 소유가 정부것이라서 실제 소유개념은 아파트뿐이다. 단지 아파트를 구입할때 최소 30년에서 최장 70년 기간설정(아파트마다 다름)의 국가에게 대지 비용을 지불하는 방식이다. 그러므로 신도시 개발이라던가 도시계획이 필요하여 그지역의 주거 환경을 바꿀수밖에 없을경우 중국 국가는 일정기간동안 주거지역을 떠나도록 하게 하며 동시에 그것에 상응하는 주거를 대신 지어서 옮기도록 한다던가 혹은 팔고 이사를 가도록 권유할수 있는 기간을 주고 이후 모든 주거이주가 준비되면 철거를 할수 있도록 기존적으로 대지를 국가가 가지고 있는것이다.
그러므로 부동산 가격의 상승에 대해서 강력하게 진정시킬수 있는 효과적인 면도 가지고 있다.
현재 북경지역의 일부에서도 아파트가격이 내려가는 조짐을 보이고 있어서 북경 전지역으로 확산될것으로 예측하고 있으며 현재의 부동산 문의나 매매상황이 현저히 떨어지고 있어서 상당기간 아파트가 적절한 특히나 정부관계자가 말한 30%는 거품이라는 그런 기준에 맞추어서 가격이 안정화 될것으로 보이고, 더 나아가 중소건설업체의 도산으로 이어질경우 하락폭은 30%를 넘어설것으로 관망하고 있다. 그렇게 해서더라도 이번 미국의 금융여파의 시작점이 부동산 서브프라임모기지부실사태의 근본적인 원인을 없애려는 중국정부의 의지가 내포된 강력한 시책이 아닌가 한다.
중국정부의 강력한 부동산시책에 비해서 한국은 미국에 근접될정도의 서브프라임모기지사태가 금방이라도 일어날 위험을 가지고 있는데, 현재 부동산은 중국처럼 30%가 거품이 아니고 이미 한국은 50%를 넘어서 70%가 거품이라는것은 설명을 안해도 누구나 알수 있는 거품수준이 아닌가? 중국은 적어도 30%는 떨어트려야만 앞으로의 경제가 견실해질것이라고 생각하여 진행중인 경제의 성장둔화라는것까지 감수하고 있는데, 한국의 부동산정책은 너무나 깊은 늪에 빠져있어서 30% 하락시키겠다고 하면 경제기조가 흔들리지 않을까 위험한 발상이 앞선다. 그만큼 견실하지 못하기 때문이다. 하지만 지금 한국부동산은 거품이 이미 50%를 넘어간 상황이라면 어떤 특단의 조치가 있는들 상당한 어려움이 돌출되어질것이라서 걱정이 앞선다. 어떻게 한국땅덩어리 값어치가 미국 절반을 살수 있는 값어치가 된다는 것인가? 이것보다 상당히 맞지 않는 경제 구조인것이다. 지금 미국은 부동산거품으로 다시 금융계와 투자계가 헤쳐모여서 살아남기 위해 새로운 조직을 만들고 있다.
오늘 뉴스에는 월가의 대형투자은행시대가 사실상 막을 내렸다고 설명했다. 남아 있는 거대한 투자은행인 모건스탠리와 골드만삭스가 전문은행으로 업종신고를 했다고 한다. 미국의 집어 삼킨 부동산 실패가 한국까지 불똥이 서서히 번져 오지 않는다고 누가 장담하겠는가? 그런의미에서 중국의 거품 30%를 최소한 정리해야겠다는 것이 아주 참신하게 들린다.
올해 2008년 8월 올림픽을 시작전인 올해 1사분기를 지나면서 상해 주식시장의 하락장이 시작하고 또한 중국정부는 부동산 부풀림 현상을 막기 위해 대출강화의 초강수와 대변인의 부동산시장의 과대포장되었다는 발표이후 남쪽 대 경제특구도시인 선전에서는 부동산시장에 균열조짐이 생기기 시작하였는데, 8월 올림픽 한창기간에도 작년 선전의 2007년 8월 아파트 평균 시세가 평당(중국평수는 한국의 3/1수준) 1만8천원 수준에서 2008년 8월 1만 1천원으로 떨어졌다. 현재도 계속 떨어지고 있고 계속 미분양사태를 일어나고 있어서 자금에 악박받는 중소건설업체들의 도산으로 이어질것이라는 전망을 낳고 있다.
또한 부동산 하락이라는 것을 모르고 고공행진하던 중국의 대표적인 경제도시인 상해지역 역시 외곽지역이 30%까지 심하게 떨어지고 있으며 중심가의 아파트들역시 10%전후로 하락을 보이고 있다는 것을 이번 조사를 통해서 확인되고 있다. 이것은 선전을 시작으로 상해, 북경 대련, 심양, 청도 등 대도시로 확산조짐을 보이고 있어서 중소건설업체의 자금회수가 안될경우 연쇄부도가 이어질것이고 이것은 일종의 부동산 서브프라임모기지사태로 발전될수 있다고 전문가들은 말하고 있다.
그러면 실제로 현지에 살고 있는 현지인들은 어떻게 느끼는가.
사실상 부동산이 많이 올랐다. 너무 많이 올랐다. 북경의 한인촌인 왕징만해도 다른 지역에 비해서 아파트시세가 높은편인데, 2년전만해도 평당 5천원정도수준에서 이제는 평당 1만원을 넘는(새로지은아파트가 특히 비싸다) 아파트들이 속속 등장하고 있고, 대형평수일수록 더 비싸서 어떤것은 평당 2만원을 호가하는 경우도 많을정도이다. 간단한 계산을 도입해보자, 과연 한국과 얼마나 아파트가 저렴할까 ? 보통 방3개짜리인 35평(한국평수)는 중국평으로 보통 쉽게 3을 곱하면 된다. 즉 105평정도이다. 평당 1만원이면 총 합계가 1백5만원(중국돈)이다(새집이 아니고 살던집을 구입하는 경우다, 새집을 구입하면 새로 구입한 입주자가 집안의 장식을 다시 해야만 한다, 한국처럼 이미 모두 내주 장식들이 있는 경우는 없다. 기본적인것등만 있다. 싱크대라던가 화장실정도이고 샤워시설은 입주가가 해야만 한다). 이것을 한국돈으로 환산하면 현재 1;175원(보통 180원이다)으로 하면 한국돈으로 1억 8천만이넘는 수준이다. 참으로 많이 올랐다.그런데 105평은 잘 안보인다. 방 2개 넓은 경우가 90평정도이고, 방 3개라면 보통 120-140평정도로 광고한다. 그러니 120평은 2억 1천이 넘고 140평은 2억4천이 넘는다. 방 3개짜리면 쉽게 말해서 2억을 주어야만 구입이 가능하다.
이것이 북경중 한국인들이 많이 살고 있는곳의 현실이고, 북경은 평균 아파트 가격이 8천원을 넘어서고 있다고 2달전에 발표를 했다. 한국화폐가 계속 하락하니깐 보통 2억 수준이다. 더 비싼곳은 많이 비싸다고 한다. 선전은 얼마나 비싼 아파트들이 많았으면 지금 30%가 떨어져도 평당 1만1천원수준이었을까 ? 상해는 북경과 비슷하거나 약간 높은 수준이다. 기타 지역은 북경보다 낮은편이다. 청도가 그중에서 유독 타 경제개발특별지역에 비해서 조금 높았다. 한국사람들이 모여 있는 곳은 왜 이렇게 집값이 높아지는지,
어찌되었든 많은 북경 왕징이나 북경사람들은 앞으로 북경도 아파트가격이 상당한 수준으로 떨어질것이고, 떨어져야만 한다고 생각하고 있다. 대학졸업자들이 집을 구입한다는 것이 사실상 불가능한 정도로 아주 높은 가격인점을(북경 중산층중 높은 수준이 평균 월 5천원수준이다, 고급생활자가 약 월 8천원수준을 감안) 생각하면 미래가 보이지 않을 정도이다.
특히나 대출조건도 더욱 더 까다로워서 예전만해도 30%면 아파트를 구입할수 있는 조건이 되었지만 이제는 40%수준으로 대폭 강화한 현재 부동산 경기마저 점점 더 나빠지고 있어서 일반 아파트 구매자들 조차 구입시기를 미루고 있는 상황이라고 한다.
하지만 어떻게 된일인지 아파트는 계속 지어지고 있고, 그반대로 팔리지 않는 미분양은 더 많아지고 있어서 결국에는 가격 하락으로 이어질것으로 일반시민들도 전망하고 있다. 정부 역시 이런 미분양에 대해서 분양촉진이라는 것에 별로 흥미도 없도 오히려 아파트 가격을 상당수 무리수를 동원하다라도 안정화 시키기 위해 시장에 내버려 두고 있다. 더 엄밀히 말하면 은행을 통해 아파트 대출등에 더욱 더 까다로운 적용을 하도록 압력을 넣고 있는 상황이다.
적게는 아파트 현재의 가격을 기준으로 최소한 30% 가 거품이라고 공개적으로 언급한것을 보면 적어도 30%의 시세를 정부 차원에서 정리할것으로 보고 있다. 하지만 그 이상의 가격으로도 하락 될것으로 예상되고 있다. 참고로 이번 올림픽 경기중에 야구 경기장이 열린 곳 뒤로 대형아파트들에 있는데, 초기에 이들 아파트 가격이 평당 5천원수준이었고, 작년에 평당 1만원으로 올랐고, 올해는 평당 1만원을 넘어서 1만 3천원이상으로 거래된다는 말을 들었다, 그렇게 본다면 1만 3천원을 30% 내린다고 해도 3000원 내리는 정도라서 가격은 평당 1만원이 될것이다. 50% 내릴경우 평당 8천7백원수준이다. 현재 중국 정부가 바라는 것은 이렇게 최소한 30%가 내리도록 고강도 정책을 지원하고 있다. 마치 시장의 원리에 내버려둔다고 하면서...
한국사람들이 제일 많이 살고 있다는 청도의 경우 이미 선전지역의 아파트 하락에 맞추어서 해변가에 고급 아파트를 지어서 분양을 했는데 아파트 하락때문에 아파트를 구입했거나 가격이 올라갈것을 대비해서 구입한 사람들에 손해를 입고 있다고 들었다.
사실상 아파트가 2년사이에 너무 많이 올라갔다. 체감온도를 적용해도 심하게 올라간것이다.
이제 아파트가격이 내려야만 하는 정황이 된것인데, 중국은 땅의 소유가 정부것이라서 실제 소유개념은 아파트뿐이다. 단지 아파트를 구입할때 최소 30년에서 최장 70년 기간설정(아파트마다 다름)의 국가에게 대지 비용을 지불하는 방식이다. 그러므로 신도시 개발이라던가 도시계획이 필요하여 그지역의 주거 환경을 바꿀수밖에 없을경우 중국 국가는 일정기간동안 주거지역을 떠나도록 하게 하며 동시에 그것에 상응하는 주거를 대신 지어서 옮기도록 한다던가 혹은 팔고 이사를 가도록 권유할수 있는 기간을 주고 이후 모든 주거이주가 준비되면 철거를 할수 있도록 기존적으로 대지를 국가가 가지고 있는것이다.
그러므로 부동산 가격의 상승에 대해서 강력하게 진정시킬수 있는 효과적인 면도 가지고 있다.
현재 북경지역의 일부에서도 아파트가격이 내려가는 조짐을 보이고 있어서 북경 전지역으로 확산될것으로 예측하고 있으며 현재의 부동산 문의나 매매상황이 현저히 떨어지고 있어서 상당기간 아파트가 적절한 특히나 정부관계자가 말한 30%는 거품이라는 그런 기준에 맞추어서 가격이 안정화 될것으로 보이고, 더 나아가 중소건설업체의 도산으로 이어질경우 하락폭은 30%를 넘어설것으로 관망하고 있다. 그렇게 해서더라도 이번 미국의 금융여파의 시작점이 부동산 서브프라임모기지부실사태의 근본적인 원인을 없애려는 중국정부의 의지가 내포된 강력한 시책이 아닌가 한다.
중국정부의 강력한 부동산시책에 비해서 한국은 미국에 근접될정도의 서브프라임모기지사태가 금방이라도 일어날 위험을 가지고 있는데, 현재 부동산은 중국처럼 30%가 거품이 아니고 이미 한국은 50%를 넘어서 70%가 거품이라는것은 설명을 안해도 누구나 알수 있는 거품수준이 아닌가? 중국은 적어도 30%는 떨어트려야만 앞으로의 경제가 견실해질것이라고 생각하여 진행중인 경제의 성장둔화라는것까지 감수하고 있는데, 한국의 부동산정책은 너무나 깊은 늪에 빠져있어서 30% 하락시키겠다고 하면 경제기조가 흔들리지 않을까 위험한 발상이 앞선다. 그만큼 견실하지 못하기 때문이다. 하지만 지금 한국부동산은 거품이 이미 50%를 넘어간 상황이라면 어떤 특단의 조치가 있는들 상당한 어려움이 돌출되어질것이라서 걱정이 앞선다. 어떻게 한국땅덩어리 값어치가 미국 절반을 살수 있는 값어치가 된다는 것인가? 이것보다 상당히 맞지 않는 경제 구조인것이다. 지금 미국은 부동산거품으로 다시 금융계와 투자계가 헤쳐모여서 살아남기 위해 새로운 조직을 만들고 있다.
오늘 뉴스에는 월가의 대형투자은행시대가 사실상 막을 내렸다고 설명했다. 남아 있는 거대한 투자은행인 모건스탠리와 골드만삭스가 전문은행으로 업종신고를 했다고 한다. 미국의 집어 삼킨 부동산 실패가 한국까지 불똥이 서서히 번져 오지 않는다고 누가 장담하겠는가? 그런의미에서 중국의 거품 30%를 최소한 정리해야겠다는 것이 아주 참신하게 들린다.
# by | 2008/09/22 16:26 | China Economic | 트랙백 | 덧글(0)
